Бізнес схвалює, активісти б’ють на сполох: що змінює новий закон про відчужені землі

9 квітня 2025

Бізнес схвалює, громадські активісти б’ють на сполох. Закон 12089, підписаний Володимиром Зеленський, викликав дискусію у суспільстві. Документ дозволяє власнику залишити собі землю чи будівлю, якщо держава або громада не вимагали її назад протягом 10 років. Що це означає та що змінює нове законодавство?

Верховна Рада ухвалила відповідний законопроєкт у березні 2025-го. Тоді за нього у другому читанні та в цілому проголосували 273 депутати.

Про що цей закон

Згідно з Цивільним кодексом, добросовісний набувач — той, який не знав і не міг знати, що придбав майно у особи, яка не мала права це майно відчужувати.

Якщо коротко, закон 12089 встановлює, що якщо з моменту незаконного відчуження землі минуло понад десять років, то держава або громада більше не зможуть її повернути у свою власність. Це стосується лісів, прибережних смуг та інших природних територій.

Водночас закон не поширюється на стратегічні землі, об’єкти критичної інфраструктури, культурну спадщину та природоохоронні території.

Якщо ж суд ухвалить повернення землі до десяти років після відчуження, держава або громада мають компенсувати новому власнику ринкову вартість. Цю компенсацію можуть спробувати стягнути з особи, з вини якої таке майно незаконно вибуло з володіння.

Простими словами, якщо людина купила ділянку, а через два роки виявилося, що землю їй продали з порушенням, то держава може вимагати її назад.

Якщо суд приймає таке рішення, то добросовісний набувач, який не знав про порушення, отримує компенсацію. Держава потім звертається з позовом до винних осіб, які незаконно продали або оформили ділянку, й стягує з них гроші.

Що передувало новому закону

Закон України “Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача” був поданий групою з двох депутатів з різних політсил до Верховної Ради у жовтні минулого року.

Передумовою стала так звана “справа Мазепи”. Минулого року підприємця Ігоря Мазепу звинуватили у нібито незаконному відчуженні землі на Київщині.

Тоді провідні організації підприємців України стали на захист Мазепи, почали говорити про політичну складову у його справі та тиск силовиків на бізнес.

Після того випадку з бізнесом зустрівся Володимир Зеленський, який ініціював створення Ради з підтримки підприємництва та пообіцяв зміни до законодавства для його захисту.

Навколо закону 12089 тривалий час вирували дискусії. Прихильники документа, а це головно бізнес, наголошують, що він начебто захищатиме підприємців від зловживань правоохоронців.

Спілка українських підприємців (СУП) лобіювала проєкт, наголошуючи, що правоохоронні органи не повинні підважувати чи переглядати рішення, ухвалені десятки років тому.

“Законопроєкт є критично важливим для захисту прав добросовісних набувачів, включно з бізнесом, від зловживань правоохоронної системи, яка часто ставить під сумнів операції з придбання землі. Захист прав власності — це фундаментальна умова розвитку будь-якої держави, що підтверджено численними рішеннями ЄСПЛ”, – писали у спілці про законопроєкт.

У СУП вважають, що впровадження закону має покращити інвестиційний клімат.

Закон також підтримали Федерація роботодавців України. Там наголосили на правовій визначеності для набувача та “стимулюванні економічного розвитку в умовах війни та післявоєнного відновлення”.

“Раніше інвестори, бізнес та громадяни стикалися з ризиком втрати майна через претензії держави, що стосувалися подій багаторічної давності. Закон №12089 нарешті усуває цю правову невизначеність, зменшує ризики для інвестицій та забезпечує стабільність у веденні бізнесу”, – написали у федерації.

Один із ініціаторів законопроєкту, депутат Ігор Фріс зазначав, що зміни до закону покликані захистити право власності.

Підпис до фото, Народний депутат Ігор Фріс“У випадку, якщо буде доведено в рамках кримінального провадження, що це майно вибуло з власності держави або територіальної громади незаконно, право такого добросовісного набувача позиватися до винної особи компенсувати свої витрати”, – сказав Фріс.

За його словами, до прийняття закону держава мала лише три роки, щоб оскаржити незаконне правонабування, натомість закон 12089 збільшив цей термін утричі.

“Якщо є схеми, якщо є злочин, для цього є кримінальний кодекс, який не має строків, який не має строків притягнення до кримінальної відповідальності і який забезпечує інтереси держави та інтереси суспільства”, – вважає депутат.

А які аргументи проти

У Центрі протидії корупції (ЦПК) вважають, що ризик закону – можливість легалізувати незаконно виведену з власності держави чи територіальної громади землю, якщо пройшло десять років з того часу.

“Автор законопроєкту “слуга” Ігор Фріс позиціонує законопроєкт №12089 як захист бізнесу, який може набувати землю вже “з третіх рук” як добросовісний набувач і не бути причетними до минулих оборудок. Він начебто має захистити від втрат інвесторів, які купували майно чесно”, – пишуть у ЦПК.

За твердженнями ЦПК, є багато випадків, коли незаконно відчужувалася земля, коли це не могли зробити законно. Наприклад, пляж на березі моря чи ділянка лісу.

Набувач, на думку активістів, не міг не знати, що це відчуження незаконне.

Ще один аргумент від ЦПК – “добросовісні набувачі” начебто часто і є частиною корупційної схеми, про що свідчать різні журналістські розслідування.

“Численні розслідування свідчать, що схеми з відчуженням землі початково будують так, аби земля пройшла кілька ланок власників, перш ніж опинитися в руках кінцевого бенефіціара, який від самого початку “в темі і в долі”. Останній формально і є “добросовісним набувачем””, – твердять у ЦПК.

Громадський рух “Чесно” пише про те, що закон не враховує, що межі природоохоронного фонду чи культурної спадщини часто не визначені чітко і не зафіксовані в Державному земельному кадастрі. В таких випадках держава втрачає механізми повернення цих активів.

Аналітикиня “Чесно” Катерина Маркіна у коментарі BBC Україна розповіла, що формулювання закону можуть ускладнити повернення майна та земель на тимчасово окупованих Росією територіях України, хоча на це вказувало головне юридичне управління Верховної Ради.

“На цих територіях незаконно відбувається привласнення територій, яке юридично може вважатися законним після деокупації”, – прогнозує Маркіна.

Петиція з проханням про вето

Активіст Дмитро Петров написав про те, що закон “в першу чергу легалізує забудову”:

“Зокрема, прибережних водозахисних смуг розданих приватним особам всупереч заборонам, обʼєктів природнозаповідного фонду, що були незаконно виведені з державної власності та памʼяток, що тривалий час доводяться власниками до руйнування. Останні – попри свідоме доведення їх власником до руйнації – не можна буде повернути державі”, – вважає Петров.

За його версією, закон фактично легалізує забудову Садиби Терещенків, археологічного комплексу в Китаєві, Жукового острова та інших резонансних обʼєктів у Києві.

На сайті інтернет-представництва президента України створено петицію з проханням накласти вето на законопроєкт 12089, яка набрала необхідні 25 тисяч підписів.

“Усупереч назві, законопроєкт спрямований на захист недобросовісних набувачів, тих, хто незаконно, через підставних осіб, отримав у приватну власність землі, які належать державі та територіальним громадам. Ідеться про ліси, водойми та прибережні смуги, пам’ятки археології, землі оборони, які водночас можуть бути лісами, землі природно-заповідного фонду”, – зазначено у петиції.

Президент Зеленський підписав цей закон.

Скасувати його може лише Конституційний суд.

Звернутися до нього можуть фізичні особи, якщо всі інші засоби юридичного захисту вичерпано. Конституційні подання можуть зробити президент, народні депутати, Верховний Суд, уповноважений Верховної Ради з прав людини, Верховної Ради Автономної республіки Крим.